2019年第4四半期のUBSグローバル不動産バブルインデックス
パレスマガジン 不動産および技術投資プロジェクトに携わるシンガポールに拠点を置くPanache Management Pte Ltdの創設者であるAlexander Karolik Shlaen氏が、このUBS 2019不動産バブルインデックスレポートに関する考えを述べたことを誇りに思います。今年初めに発行されたUBSグローバル不動産バブルインデックスは、インデックス内の唯一のアジアの都市であるシンガポール、東京、香港に関するいくつかのメモを提供します。東京の価格は過去4〜5年間上昇していますが、日本の負の人口統計は最終的に不動産価格を引き下げるでしょう。東京への人口の流入のほとんどは、小さな町を放棄してこの巨大な経済の中心地に移動する地元の人々によるものです。
シンガポールの不動産の回復力は依然として維持されています
「UBSグローバル不動産バブルインデックスは、住宅市場を長期的な視野に入れ、グローバル都市の不動産価格バブルのリスクを追跡するように設計されています」– UBS
また、外国人のバイヤーは住宅用不動産に非常に積極的ですが、出口を探しているときに、数年以内に誰が彼らの不動産を売るのか疑問に思うかもしれません。地元の人々が購入する可能性は低いため、現在の投資家の一部が売却を決定したとしても、彼らは間違いなく生じた空白を埋めることはできません。ほとんどの人は観光地として日本をより魅力的に感じるでしょうが、戦略的に配置された施設はAirbnbスタイルのリターンから良いレンタルを楽しむでしょう。
UBS Global Wealth Managementの最高投資責任者であるMark Haefele氏は、次のように述べています。「グローバルレベルでは、都市の住宅需要に対する金利低下の影響を経済的不確実性が上回っています。」
香港は、このような種類のインデックスでは常に非常に好調であり、非常に前向きな不動産指標を持っています。しかし、この永遠に需要の多い都市では、前例のない社会不安が成層圏の価格に影響を与えないように見えるため、価格を下げる必要があります。価格設定に「バブル」があるのか、それともこのスーパーシティの不動産に対する実際の強い需要の結果なのか疑問に思うはずです。そして、間違いなく、Hongkongersは彼らの家に心から支払います。シンガポールでわずか12年かかる同じアパートを購入するには、22年の仕事が必要です。
熟練労働者の事実と、資産を購入するために生計を立てる必要がある方法
それはシンガポールに私たちをもたらします。 UBSグローバル不動産バブルインデックスの24の世界都市のうち、現在の資産の価値が2008年のコストを下回っているのは4都市のみです。これらの4都市はミラノ、シカゴ、ドバイ、シンガポールです。 UBSは、価格がシンガポール市場にとって公正であることを示していますが、読者は、インデックスに記載されている他の都市は不動産市場の広い意味で計算されていますが、シンガポールでは市場の約80％が政府の下にあることに注意してください住宅管理委員会、またはHDBと呼ばれる機関が管理します。
これは、シンガポールの不動産市場の20パーセントのみが民間市場にあることを意味します。シンガポール人の大多数はHDBを所有し、住んでいますが、シンガポール人のごく一部はコンドミニアムや土地に住んでいます。コンドミニアムの大部分は外国人に賃貸されていますが、外国人はHDBを購入またはレンタルする規制によって制限されています。このように、シンガポールで不動産を購入するのに何年かかるかという計算は、ここで完全に正しいわけではありません。地元の市民が助成金付きHDBを購入するのにはるかに短い年です。これらの点を考慮すると、シンガポールの民間市場が実際の価値を大きく下回っていることは明らかです。シンガポールは、世界規模で比較的手頃な価格であることを何度も証明しています。しかし、厳しい冷却対策が実施されているため、価格はすぐには上がりません。この指標の比較からわかるように、これらの手段は民間市場価格を実際の価値よりも低くする責任があります。さらに、シンガポールの価格は過去10年間で低下しましたが、地元住民の収入は増加しました。私は、不動産価格の中長期的な着実な上昇を推定します。また、金利は今後数年間は緩やかになると予測しています。これにより、この限られた魅力的な不動産市場の評価が加速する可能性があります。 Alex Shlaenの他のストーリーについてはこちらをご覧ください。
ラグジュアリーエキスパートコラムニスト– Alexander Karolik-Shlaen
Alexander Karolik Shlaenについて
エグゼクティブMBAのAlexander Karolik Shlaenは、シンガポールに本社を置くPanache Management Pte Ltdの創設者であり、アジアのアストンマーティンインテリア、トニーノランボルギーニカーサ、フォルミタリアデザインラインを代表しています。 Panache Managementは、不動産および技術投資プロジェクトに関与しており、高級不動産、プライベートジェット、スーパーヨットの豪華なインテリアとデザインを提供しています。シュレインは、2009年以来、さまざまな地域および世界のメディアに出演し、地域ビジネス雑誌のラグジュアリーエキスパートコラムを執筆しています。また、アジアプロパティアワードの審査委員長でもあり、確立されたビジネスフォーラムへの参加を頻繁に求めています。詳細については PanacheManage.com
別の洞察： サザビーズインターナショナルリアルティ、シンガポールを挙げてください。
リストサザビーズインターナショナルリアルティ、リサーチディレクター、Han Huan Mei
価格バブルは、ほとんどの不動産市場で時折発生することが知られています。この兆候には、所得の上昇よりも速いレートでの住宅価格の暴走、低金利、過剰な住宅ローン貸出、高い流動性および外国人の流入が含まれます資金。UBSによるチャートは、香港、ミュンヘン、トロント、バンクーバー、アムステルダムが、住宅価格の急激な上昇により2018年に最も高価な都市のトップ5であることを示しています。スケールのもう一方の端では、シカゴは「過小評価」としてランク付けされ、ミラノ、シンガポール、ボストンは「公正」に評価されました。シンガポールの住宅市場は、政府が厳重に監視し、安定性と持続可能な価格成長を確保するために介入するため、管理された自由市場です。システム内の投資可能な資金の高い流動性の中で、個人の住宅価格を均等に維持するには介入が必要です。常に、シンガポールの永続的な安全な避難所の地位は、不動産投資の有利な目的地になります。資金調達の引き締めや印紙税の高額化などの冷却対策はシンガポールではかなり成功していますが、香港やバンクーバーなど他の都市ではそうではありません。
「シンガポールは、バブルリスクに関して比較的変化のない、かなり価値のあるカテゴリーにとどまっています。シンガポールの住宅市場は、政府が厳重に監視し、安定した市場の安定性と持続可能な価格成長を確保するために介入するため、管理された環境の自由市場です。システム内の投資可能な資金の高い流動性の中で、個人の住宅価格を均等に維持するには介入が必要です。常に、シンガポールの永続的な安全な避難所の地位は、不動産投資の有利な目的地になります。資金調達の引き締めや印紙税の高額化などの冷却対策はシンガポールではかなり成功していますが、香港やバンクーバーなど他の都市ではそうではありません。それに比べて、長引く米中貿易戦争とブレグジットなしによる不況の逆風に直面しているため、高値の住宅市場はより大きなリスクに直面する可能性があります。 –リストサザビーズインターナショナルリアルティ、リサーチディレクター、Han Huan Mei
UBS 2019の価格上昇
長引く米中貿易戦争とブレグジットによる不況の逆風に直面しているので、家をより手頃な価格にするために高値の住宅市場を修正することはより困難になります。
箱入り：APACで起こっていること
UBSグローバル不動産バブルインデックスは次のように述べています。バブルインデックスのスコアは、過去4四半期にわたってAPAC都市で増加していません。香港では、勢いが弱まり、価格は2018年半ば以降わずかに低下しました。それにもかかわらず、この市はバブルリスクの領域にありますが、過去10年間で価格が2倍になったことを考えると、根本的なトレンドの逆転はありません。それでも、今後数四半期にわたって価格のボラティリティが高くなる可能性があります。対照的に、シンガポールの住宅市場はここ数年で著しく安定しています。規制の強化は効果的であることが証明されており、過度の価格上昇を抑えています。実質価格は基本的に2012年と同じレベルであるため、市は公正価値の領域にとどまります。わずか2年前にバブルリスク地域にあった都市シドニーでは、価格が急落しています。 1年以内に2桁の数字で修正され、インデックススコアが大幅に低下しました。外国人の購買活動の低下と住宅ローンの引き締めは、全体的な需要を抑え続けました。対照的に、東京の価格は2014年以降毎年5％上昇し、他の地域から切り離されています。その結果、市場は非常に手頃な価格の都市のグループに加わり、評価が増加しました。
